2018年度铁岭市地价状况分析报告

铁岭市城市地价动态监测分析报告

（2018年度）

铁岭市自然资源局

二O一九年二月
铁岭市2018年度地价状况分析报告

一、城市地价水平及变化趋势

根据铁岭市城市地价动态监测系统对铁岭市监测结果的分析，2018年铁岭市地价状况如下：

（1）整体地价水平与整体变化趋势

2017年铁岭市城市地价综合水平值为819元／平方米，2018年铁岭市城市地价综合水平值为822元／平方米。与2017年相比升高3元/平方米，2018年平均地价增长率为0.3663%。

铁岭市2017年-2018年综合地价水平对比柱状图：

（2）不同用途地价水平与变化趋势

2018年铁岭市商业地价水平值为1230元／平方米，居住地价水平值为866元／平方米，工业地价水平值为369元／平方米。商业地价、居住地价、工业地价水平呈梯状排列。商业地价最高，工业地价最低。

与2017年相比，综合地价增长率为0.3663%，商业地价平均增长率为0.2445%，居住地价平均增长率为1.0502％，工业地价平均增长率为-0.2703％。

（3）不同区段地价水平与变化趋势

2018年铁岭市市中心地价水平值在1000元／平方米～1200元／平方米之间，城市边缘地价水平值在680元／平方米～880元／平方米之间。由市中心至城市边缘，地价水平呈梯状排列。市中心地价最高，城市边缘地价最低。

（4）不同级别地价水平与变化趋势

2017、2018年铁岭市商业、住宅和工业用地地价水平值、地价增长率与地价指数详见下表：

铁岭市2017、2018年地价比较分析表

土地级别	土地用途	2017年度 地价水平值 （元/平方米）	2018年度 地价水平值 （元/平方米）	地价 增长率(%)
1级	商业用地	4396	4405	0.2047
2级	商业用地	2603	2612	0.3458
3级	商业用地	2062	2069	0.3395
4级	商业用地	1489	1485	-0.2686
5级	商业用地	1208	1205	-0.2483
1级	住宅用地	1264	1279	1.1867
2级	住宅用地	1141	1153	1.0517
3级	住宅用地	841	849	0.9512
4级	住宅用地	771	778	0.9079
5级	住宅用地	666	672	0.9009
1级	工业用地	483	480	0.0000
2级	工业用地	409	408	-0.2445
3级	工业用地	363	362	-0.2755
4级	工业用地	314	313	-0.3185
5级	工业用地	270	268	-0.7407

商业用地地价水平分析

     

住宅用地地价水平分析

工业用地地价水平分析

二、城市地价与房价对比分析

（1）城市楼面地价与房价对比分析

城市地价占房价比例基本稳定，根据铁岭市的商业和住宅用地的设定容积率和基准地价水平，计算商业和住宅用地的楼面地价，测算得出铁岭市2018年楼面地价与房价的比例，商业楼面地价与房价的比例12％-15%左右，住宅楼面地价与房价的比例在16％-18%左右，平均楼面地价与房价的比例在15％上下波动，地价与房价的比例关系都基本保持稳定。从用途上看，住宅用地楼面地价与房价的比例高于商业用地楼面地价与房价的比例。

（2）地价增长率与房价增长率比较

2018年，全年房地产销售价格相比年初呈现稳步上升态势，年中价格略有小幅下滑；其中1月份住宅均价为3998元/平方米，7月份均价为4116元/平方米，12月份均价为4094元/平方米，全年房价态势如下图：

与2017年相比，2018年住宅用房价格增长率为2.41％左右，而地价增长率为1.0502%。从总体上来看，2018年铁岭市地价水平及变化趋势符合房地产市场的供需变化规律。铁岭市地价水平和房价水平总体上变化较平稳，地价上涨幅度略低于房价上涨幅度。

   （3）土地供应量与增长率分析

2017年新增供应宗地量为11宗、总供地面积为28.88公顷；其中：住宅用地5宗、商服用地2宗、工业用地2宗、公共管理与公共服务用地2宗。2018年新增供应宗地量为11宗、总供地面积为46.32公顷，其中：住宅用地8宗、商服用地1宗、工业用地2宗。相比上年，供应宗地数量持平均为11宗，供应面积增长60.39%。

三、背景情况与未来趋势分析

（1）城市地价变化的背景及存在的问题

铁岭市2018年经济运行呈现稳中向好态势，预计地区生产总值实现600.8亿元，同比增长1%；一般公共预算收入实现52.2亿元，同比增长6.2%；固定资产投资实现116亿元，同比增长11.1%；规模以上工业增加值115.3亿元，增长5.1%；社会消费品零售总额实现440亿元，同比增长0.5%；城乡居民人均可支配收入分别实现24854元和14247元，同比均增长6.5%。

但受地域、资源、地区间发展不平衡不充分等因素影响，经济发展缺少大项目支撑，投资质量和效益不高；消费零售额对经济的拉动作用降低，传统商业消费趋势性下行，消费观念转变，人口流出等因素导致传统消费品需求下降；工业产能利用率低效徘徊的状态没有根本性改变，部分企业开工不足或处于停产状态，企业规模小且生存能力不强。

（2）未来铁岭市地价变化趋势预测

预计2019年，随着国家为促进房地产市场平稳发展而采取的限制商品房价格等政策的继续执行，住宅地价随着经济发展变缓而保持平稳，商业地价的增幅会继续放缓，而工业地价则是根据经济发展形势以及政府在工业区配套设施的投入等方面的变化而变化。